l sector inmobiliario a nivel mundial ha sido fuertemente afectado a consecuencia de la pandemia y México no fue la excepción; en el país este sector podría tener un crecimiento de hasta 1%, principalmente por la ligera caída en los precios de las viviendas de hasta 3%. En 2024 se espera que la baja continúe hasta llegar a 2 por ciento.
De acuerdo con el reporte Situación Inmobiliaria México, Segundo semestre 2022 (llevado a cabo por BBVA), seis estados del país concentran el 50% de las ventas de casas, estos son: Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México, Querétaro y Guanajuato.
Bajo este contexto, es de suma importancia que no únicamente las personas que se dedican al sector inmobiliario tengan conocimiento de la forma en que pagarán el impuesto por la venta de bienes inmuebles, sino también dar a conocer que las personas que realizan esa actividad son contribuyentes.
Para efectos fiscales, las personas físicas que enajenen bienes están obligadas a pagar el impuesto conforme a la sección l del capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
Al respecto, el artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR indica que no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS (5.4 millones de pesos al 24 de marzo de 2023), por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en términos del título IV de la LISR, debiendo estar formalizada ante un fedatario público.
La LISR permite las siguientes deducciones en el caso de enajenar bienes:
El costo de construcción debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial. El costo se va a actualizar por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se efectúe la enajenación.
Por lo que se refiere al costo del terreno, se actualiza de la misma forma que se hace con la construcción. La suma del costo de la construcción y del terreno actualizados será el costo comprobado de adquisición.
La LISR establece que si la suma de la adquisición del terreno y la construcción es menor al 10% del precio de venta, se tomará ese porcentaje como el costo comprobado de adquisición.
Considerando lo anterior, el ingreso por la enajenación de la casa habitación será exento siempre que el monto de la contraprestación no exceda de las 700,000 UDIS y por el excedente se determinará la ganancia. La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención.
Existe la posibilidad que en el acuerdo de la enajenación del inmueble se establezca que los pagos por la contraprestación se hagan en forma de plazos; esto podría ser un beneficio para la persona que enajena la casa habitación porque podría diferir parte del ISR.
A continuación, se presenta un caso práctico:
| Precio de venta | 8,300,000 |
| Fecha de adquisición | 8 marzo de 1988 |
| Costo terreno | 3,255 |
| Costo de la construcción | 4,000 |
| Total | 7,255 |
| ISAI pagado | |
| Comisión que se pagará el día de la escrituración | 5% |
| Valor de las UDIS al 24 de marzo | 5,438,806.10 |
| Precio de venta | 8,300,000 |
| (-) Costo de adquisición | 830,000 |
| (-) Comisión que se pagará el día de la escrituración | 415,000 |
| (=) Ganancia obtenida | 7,055,000 |
| (x) Porcentaje gravado | 65.53% |
| (=) Ganancia gravada | 4,622,985.19 |
| (/) Años transcurridos | 20 |
| (=) Base gravable | 231,149.26 |
| (-) Límite inferior | 160,577.66 |
| (=) Excedente del límite inferior | 70,571.60 |
| (x) Porcentaje aplicable sobre excedente del límite inferior | 21.36% |
| (=) Cantidad | 15,074.09 |
| (+) Cuota fija | 17,005.47 |
| (=) ISR art.152º | 32,079.56 |
| (x) Años transcurridos | 20 |
| (=) ISR de la operación | 641,591.27 |
El dueño del inmueble adquirió el terreno el 8 de marzo de 1988, la enajenación se llevó a cabo el 24 de marzo de 2023 (transcurrieron 35 años) y el precio de la venta fue de 8,300,000 pesos.
El costo del terreno y de la construcción fueron 3,255 y 4,000 respectivamente. El valor de las 700,000 UDIS a la fecha de la enajenación asciende a 5,438,806.10 pesos. La comisión de la corredora de inmuebles es del 5% del precio de venta.
Después de realizar los procedimientos del artículo 124.° de la LISR, la suma de los costos de adquisición del terreno y construcción es de 96,627.25, un valor menor al 10% del precio de venta, por lo tanto, se consideran 830,000, obteniendo una ganancia total de 7,055,000.
Después de la ganancia obtenida se debe multiplicarla por el porcentaje gravado para obtener la ganancia gravada. El porcentaje se obtiene dividiendo el valor de las UDI entre el precio de venta, dando como resultado 65.53% (5,438,806.10/8,300,000), obteniendo la ganancia gravada de 4,622,985.19.
Este resultado es dividido entre los años transcurridos teniendo como máximo 20 para conseguir la base gravable y se aplicará la tarifa del artículo 152.° de la LISR. El resultado obtenido se multiplicará por el mismo número utilizado para determinar la ganancia acumulable.
El monto así determinado será retenido por el notario y tiene la naturaleza de un pago a cuenta del impuesto anual; en la declaración anual la ganancia acumulable se adicionará al resto de los ingresos percibidos por el contribuyente y se obtendrá el ISR sobre los ingresos acumulables; sobre la ganancia no acumulable se determinará el ISR aplicando una tasa que puede ser la del propio ejercicio o la promedio de los últimos cinco, incluyendo en que se realiza el cálculo.
En el proceso para determinar el ISR gravable por la enajenación de un bien inmueble es importante considerar que los contribuyentes deben tener la información mediante la cual obtuvieron dicho bien; lo anterior es indispensable para calcular las deducciones que tendrá. El mejor curso de acción es tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer la LISR que influye en este proceso. 
El compliance aduanero es altamente recomendable, pues las organizaciones deben implementar medidas continuas para identificar y mitigar riesgos en las operaciones de comercio exterior.
Juan Antonio Castro Chávez
Dentro del marco normativo mexicano existe una serie de requisitos que debe cumplir quien desee ocupar los más altos cargos de fiscalización.
Gerardo González de Aragón Rodríguez
Se deben realizar las revelaciones suficientes y necesarias para que los usuarios de la información financiera tengan la oportunidad de conocer los cambios contables y la corrección de errores.
Juan Carlos Bojorges Pérez
Un saldo a favor del ISR no es un tema que se genere en automático, es una tarea que dura todo el año y culmina en la declaración anual para personas físicas en el mes de abril.
Eduardo Estrada Borja
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